今年7月，南京江北新區(qū)的嘉品美寓項目將迎來交付。因為綠化和景觀做得好，一些房企這段時間頻繁過來參觀，其中包括萬科。

前幾天濱江集團董事長戚金興也到了南京，對這個項目進行交付前的檢查。“項目交付前，老板基本上都會去檢查一遍?！币晃粸I江員工告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》。

(相關資料圖)

6月的最后一天，機構按照慣例發(fā)布了銷售榜單，前十名中出現(xiàn)了新面孔——濱江集團。

這家杭州房企在行業(yè)的下行周期卻逆勢而上，銷售排名一直攀升，終于在2023年上半年登上了十強的排位。

在外界看來，戚金興在地產(chǎn)圈并沒有什么豪言壯語，卻能在這個周期里把握住機會，不管是業(yè)績還是口碑，都取得了不錯的結果，這樣的例子并不多見。

濱江代表了地方房企的一種可能，與舊的地方勢力建業(yè)，和新崛起的地方企業(yè)大華相比，新的挑戰(zhàn)者濱江這條路是否能夠走通，前十是它的開始還是它的極限，未來它會成為什么樣的企業(yè)，都越來越引人關注。

新的前十

盤點房地產(chǎn)發(fā)展的歷史，很少有一家企業(yè)像濱江這樣，幾乎僅靠一城之力就能夠擠進行業(yè)前十。

2023年上半年，濱江集團累計銷售金額925.8億（全口徑），排在克而瑞全國房企榜第 10，比去年名次再次前進3位，這也是其首次進入行業(yè)前十。

其中大本營杭州分別以網(wǎng)簽金額469.28億元和422.86億元，繼續(xù)蟬聯(lián)杭州地區(qū)銷售操盤榜和權益榜雙料冠軍。

而從投資區(qū)域看，濱江上半年共拿下 23幅地塊，其中20幅位于杭州，另外3幅分別位于南京、寧波和金華?？偼顿Y金額396億，權益金額180億，新增貨值超750億，總土地儲備2820億。

對于重倉杭州，戚金興在6月份的股東會上表示：“杭州新增人口全國第一，是全國最好的市場，其次才是上海，綠城不知道多想拿回杭州第一的位置呢?！?/p>

此前，濱江內部人士向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示，其2023年的投資是按照2022年回款的50%計算，大概在300億，目前，濱江的權益投資額度已經(jīng)超過了計劃的一半。

對此濱江內部人士稱：“目前看來，只要市場沒有大的變化，我們還是會按照年初制定的目標去執(zhí)行的。最近我們在湖州又拿了一塊地，我們拿地主要看機會，杭州好還是外地好，并不以地域強行劃分?！?/p>

不過從老板的戰(zhàn)略來看，濱江的拿地區(qū)域在減少，只能在現(xiàn)有有業(yè)務的區(qū)域拿地，不能增加區(qū)域。

另外濱江的晉級，離不開大量頭部房企因為債務問題被時代拋在了身后，要知道，900多億的銷售額，當年的恒大、融創(chuàng)，2個月就可以完成。

靠一個城市完成身位的進階，可能也是這個時代一個標簽。

當然，如果從近幾年的前十房企格局變化來看，保利、萬科、中海、華潤、招商、龍湖、碧桂園這七家企業(yè)的江湖地位相對穩(wěn)固，留給新晉企業(yè)的機會也并不多。

杭州合伙人

戚金興在不久前的股東會上對規(guī)模也做出了規(guī)劃，將規(guī)模做到占全國商品房銷售額的1%，行業(yè)排名躋身20位以內，爭取沖進15位以內。

從全口徑看，濱江沖進了前十，從權益銷售額來看，濱江的排名在第14位，這也階段性完成了戚金興的目標。

濱江整體的權益比例僅有51.4%，這與其存在大量的合作項目有關，而且其合作方非常廣泛，包括了央企國企、地方城投、優(yōu)質民企。

濱江內部人士表示：“我們的合作比例很高，大半部分地都是合作的?！?/p>

這樣的方式也在濱江的外拓上得以實施。

6月，濱江通過江蘇省產(chǎn)權交易所有限公司以4.73億元的價格，受讓南京軒宇投資置業(yè)有限公司持有的南京軒居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司35%股權及4.72億元債權。

而其拿下的深圳舊改項目均是與當?shù)仄髽I(yè)進行合作。

通過合作，濱江能夠控制資金投入，還能夠保證市場份額。但如果再往前進，或許會更難，這是戚金興的風格決定的。

在股東會上，戚金興認為濱江與其他企業(yè)比有著品牌優(yōu)勢、人員精簡優(yōu)勢等，這是多年積累形成的，并不是其他房企過來學習一下就可以學去的。

濱江集團董事長戚金興

“這兩年全行業(yè)都來學濱江，龍湖有30多人的中高層來學習，回去也搞人員精簡、財務集中等。現(xiàn)在龍湖的銷售規(guī)模和濱江差不多，融資規(guī)模是4倍，直接融資規(guī)模是6倍，人員也是6倍。綠城也類似，全口徑銷售比濱江大一倍，權益銷售差不多，融資規(guī)模是2.5倍，人員是8倍。”

目前，濱江地產(chǎn)業(yè)務并沒有新增人員，這并不是一個對規(guī)模有著執(zhí)著追求的企業(yè)的做法。

新三大戰(zhàn)役

2014年，濱江為了去庫存，對三個項目實施了“三大戰(zhàn)役”計劃。

這三大戰(zhàn)役分別是當年5月，濱江集團千島湖東方海岸的“臺兒莊戰(zhàn)役”；6月，衢州月亮灣的“錦州戰(zhàn)役”；7月，錢江世紀城板塊金色江南的“天津戰(zhàn)役”。

三個項目通過這次行動完成了相當高的去化，千島湖東方海岸半天去化就近9成，衢州月亮灣991套房源一日去化800余套。

而在2023年，濱江再次提出“三大戰(zhàn)役”，希望清理滯銷項目，其中包括了商鋪車庫、大平層、偏遠地區(qū)的滯銷產(chǎn)品。

據(jù)了解，這三項總共要清理的庫存234億，其中商業(yè)大平層133億，車位/商鋪51億，外地滯銷的房子50億。

戚金興在股東會上稱，目前已去化54億，今年爭取完成一半，兩年去化80%。他要求濱江控制總融資額在470億以下，靠“三大戰(zhàn)役”加快現(xiàn)金回流，降低負債。

這個任務并不輕松，首先從車位來看，最近兩年，杭州的車位與買房又開始被綁定在了一起。

根據(jù)《錢江晚報》報道，從去年下半年開始，“綁車位”換了一種方式卷土重來。以前是“明綁”，如今則升級為“暗綁”。

由于相關政策明令禁止綁定車位，不少開發(fā)商會授意合作銀行，如果購房者不買車位，在辦理貸款環(huán)節(jié)會被銀行以征信、流水等各種理由卡貸款；如果購房者因為銀行貸款被卡住而未能及時打進首付款，或者一怒之下不買這房子了，則會收到開發(fā)商發(fā)來的一紙《撻定函》，所謂“撻定”，意思就是之前購房者付了定金卻違約，那么定金將不會退還給購房者。在這種兩難情況下，大多數(shù)購房者不得不忍氣吞聲，最后買車位了事。

杭州一位開發(fā)商人士告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》：“這個還是要看項目，如果位置好的話，或者是比較搶手，可能還是要捆綁的，如果位置不好，那就不需要了?！?/p>

據(jù)網(wǎng)上一份截圖顯示，濱江的項目潮映華岸府，多位業(yè)主因為沒有搶到車位而進行投訴，而錢江新城二期的幾個盤都是買3個車位的第一輪，買2個的第二輪，買1個的第三輪，但基本兩輪就賣光了。

今年上半年，濱江位于錢江新城二期的潮觀平瀾府、潮映萬象軒、潮映華岸府均取得了不錯的成績，在車位的去化方面表現(xiàn)得尤為突出。

火遍全國的節(jié)目《1818黃金眼》中，也報道了濱江在余杭區(qū)的一個項目有捆綁車位的嫌疑。

不過像位于遠郊的臨安、富陽還要通過送車位、送加裝包等優(yōu)惠來吸引購房者。

戚金興在股東會上還提到了，濱江滯銷的房子主要位于溫州和臺州。如溫州萬家花城，計提了1.5億的跌價準備。

濱江萬家花城從2019年7月19日首期開盤，開了24個月，費時近兩年時間，開售房源總量達820套，所售房源約446套。三期去化率更是僅36%，去化率之低，后續(xù)還有大量的房源未售。

而溫州樓市近兩年去化艱難，2022年，溫州全市新房成交約6.32萬套，成交建面約776.3萬平方米，與2021年約9.21萬套、約1098萬平方米的成交量相比，成交套數(shù)和成交面積同比下降約31.4%、29.4%。今年1季度雖然有所回升，但半年數(shù)據(jù)仍舊處于下滑狀況，1-6月溫州市區(qū)住宅成交僅72萬平方米，同比下降10%。新開盤方面，市區(qū)平均去化率持續(xù)走低，6月僅為15%。

對于濱江來說，三大戰(zhàn)役可能要比9年前更難打。

今年，地方性房企出現(xiàn)了巨大的分化。

建業(yè)地產(chǎn)作為河南省知名地方企業(yè)，如今卻出現(xiàn)了全面?zhèn)鶆者`約，大華這家上海房企則四處出擊，到處買地。而濱江，則固守杭州，進入前十。

這三家企業(yè)，走了不同的路徑，造就了這個時代中不同的區(qū)域房企的樣本，舊勢力已經(jīng)失勢，新勢力正在試圖證明自己，濱江夾在中間，謹慎向前進。