最近一段時(shí)間，番禺的流量就沒有停過，先是龍湖御湖境、華潤長隆萬博悅府頻頻傳出新動(dòng)靜，而后又傳出12宗宅地正醞釀上線……

(資料圖)

趁著這個(gè)勢頭，新晉的網(wǎng)紅板塊創(chuàng)新城也來“搞事情”，7月底就有雙“錦城”開放售樓部來一波正面剛。

被市場視作越秀創(chuàng)新城“攪局者”的星河盛世錦城，雖說明天（29日）才正式對外開放，但KK已提早“潛入”，把首推產(chǎn)品戶型、樣板間通通搞到手了。

01

主打一個(gè)低密剛改、改善

港真，在創(chuàng)新城看多了常規(guī)的高層產(chǎn)品，回頭再看星河盛世錦城的小高層，多少覺得有點(diǎn)新奇。

看吧，首開地塊占地1萬㎡出頭，計(jì)容建面不到2.2萬㎡，規(guī)劃4棟住宅都只有9層或11層高，2梯5戶，減去樓下2層的公建、商業(yè)，貨量大約160套。

△首開地塊沙盤

而且產(chǎn)品還是建面約95-128㎡的3+1至4+1戶型，主打一個(gè)低密剛改、改善。

先簡單概括一下，總共有5個(gè)戶型，清一色的直廳格局，所以不存在什么橫廳節(jié)省空間的說法，全部多一個(gè)靈動(dòng)空間倒是有點(diǎn)看頭。

建面約95-99㎡的戶型就有4個(gè)，占了首推單位超85%的貨量，都是比較中規(guī)中矩的動(dòng)靜分區(qū)，主攻的還是剛改客。

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目前唯一做了異地清水板房的是D戶型（建面約98㎡），相比其它同面積段戶型，它的客餐廳多了個(gè)對流，會舒適一些。

△建面約98㎡（D戶型）樣板間

留意一下，這個(gè)戶型在4棟樓中都有分布，朝向有差異，1#、2#樓為東西對流，3#、4#樓為南北對流，估計(jì)也會在售價(jià)上拉開差距。

需要大一點(diǎn)改善空間的話，可以看看建面約128㎡戶型。

主次臥+客廳4開間朝南（在2#樓朝東），客廳約4米開間，空間感確實(shí)會寬敞不少，如果能做成LDK一體化的話會更好，更貼近時(shí)下設(shè)計(jì)潮流。

KK覺得，首推單位比較有看頭的還是交標(biāo)，比如入戶門4合一鎖，可視對講門禁，廚房配燃?xì)庠睢⒊橛蜔煓C(jī)、涼霸、地柜吊柜等，主衛(wèi)配智能馬桶……

當(dāng)然，這些東西還真是咸魚白菜各有所愛，喜不喜歡就另當(dāng)別論了。

02

和"秀姐"正面剛？關(guān)鍵看價(jià)格

早在盛世錦城開放之前，市場早已緊緊盯著它的一舉一動(dòng)。

畢竟在目前含“秀”量高的創(chuàng)新城，大家都在想“星哥”帶來不一樣的選擇。

△創(chuàng)新城 @樓市前線 拍攝

KK把目前創(chuàng)新城主要的4個(gè)一手樓盤橫向?qū)Ρ?，“秀姐?個(gè)樓盤做了大致的產(chǎn)品錯(cuò)位，一定程度避免自家項(xiàng)目互撕。

倒是“星哥”，在建面約90-100㎡的剛改面積段，和星匯錦城正面剛；在建面約120-140㎡的改善面積段，和星匯城、和樾府都有同款PK，這時(shí)候價(jià)格就很關(guān)鍵了。

“秀姐”幾個(gè)盤，和樾府本身定位高端，約5.4萬-6萬/㎡；星匯錦城待售，主打剛需上車，吹風(fēng)3萬+/㎡。

盛世錦城對標(biāo)的或許還是地段、定位都接近的星匯城，后者總價(jià)約360萬-560萬/套，約合4萬-4.5萬/㎡。

盛世錦城如果在價(jià)格方面有優(yōu)勢，還是可以吸一波粉的，就看它8-9月開盤（預(yù)計(jì)）有沒有驚喜吧。

△星河盛世錦城首開樓棟

03

商業(yè)有看頭，教育不確定

拋開未知的價(jià)格不談，星河盛世錦城還是有它的賣點(diǎn)。

先看地段，4個(gè)樓盤中，盛世錦城往地鐵板橋站約600米，不換乘1站大學(xué)城、2站萬博，換乘1次4站琶洲東。

△星河盛世錦城附近的板橋站

越秀3盤除星匯錦城距離地鐵3-4公里外，星匯城、和樾府往新造站約600-700米，不換乘1站大學(xué)城、4站琶洲東，換乘1次4站萬博。

可見，星河、越秀面向客群有重疊，相對來說，星河側(cè)重萬博、越秀偏向琶洲，看買家怎么挑。

商業(yè)方面，星河就比較有看頭了，融合余蔭山房以及羅邊村原有培蘭書院等嶺南傳統(tǒng)人文元素，自帶超5萬㎡社區(qū)主題商業(yè)+嶺南風(fēng)情商業(yè)街，更能吸引年輕群體打卡。

△商業(yè)效果圖

倒是教育方面有點(diǎn)短板，來自羅邊村舊改的盛世錦城，理論上有較多空間可規(guī)劃配套教育設(shè)施，但整個(gè)舊改只有18班幼兒園（融資區(qū)）、12班幼兒園（復(fù)建區(qū)），36班小學(xué)（復(fù)建區(qū)）各1所，沒有初中。

目前，12班幼兒園由原羅邊小學(xué)改造而來，已開學(xué)，18班幼兒園準(zhǔn)備動(dòng)工。

36班小學(xué)已封頂，未知會否引入名校，也暫不確定是否商品房業(yè)主子女、村民子弟共享。

△羅邊村舊改航拍 @樓市前線 拍攝

教育這一塊，相比星匯錦城引入九年一貫制番禺中學(xué)、和樾府引進(jìn)的九年一貫制廣大附，盛世錦城就比較弱了。

潛在的配套利好是，中學(xué)教育可能在一路之隔的永大片區(qū)解決。

就在今年6月，盛世錦城北面的永大片區(qū)調(diào)整了控規(guī)，計(jì)劃新增18班小學(xué)、48班九年一貫制學(xué)校各1所。

這個(gè)片區(qū)比較復(fù)雜，涉及待出讓的永大地塊、市頭村（舊村局部）、永大社區(qū)（舊城）3部分，九年一貫制學(xué)校就位于永大社區(qū)，目前暫未啟動(dòng)舊改，但也不是沒有盼頭。

不久前的供地藍(lán)皮書優(yōu)化方案中，就有永大地塊（市頭大道北路以東地塊），可能會在年內(nèi)出讓。

而有路邊社消息指，作為出讓地塊的教育配套，將利用永大社區(qū)部分空地，分期建設(shè)48班九年一貫制學(xué)校。

就看能不能順利推進(jìn)了。